多地房贷收紧,利率持续走高
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多地房贷收紧,利率持续走高,从今年二季度开始,中国多数城市房贷利率持续走高。广州地区的商业银行今年内已经五次上调房贷利率,广州开始从资金、资质、利率等方面,多轮政策密集出台打压楼市、降预期。
多地房贷收紧,利率持续走高1
今天,最新一期贷款市场报价利率,也就是LPR公布:1年期和5年期以上LPR连续16个月维持在3.85%和4.65%。然而近期,多地的房贷利率并没有原地踏步,房贷额度更是出现了明显的收紧。
LPR连续16个月“按兵不动” 多地房贷明显收紧
在北京一家房产中介门店,经纪人告诉记者:目前,北京的银行仍在正常接收房贷申请,但银行的放款速度明显放慢。
北京朝阳区房产经纪人:上半年放款特别快,上半年我们公司这边保证三个工作日以内,银行绝对放款,但是现在什么时候放款不确定。
今年上半年,北京市二手房累计网签10.3万套,同比去年增长65%,而去年全年的成交量也只有15.7万套。
北京朝阳区房产经纪人:到现在8月份之后,现在成交量稍微低一点了,原因就在于银行放款慢了。
在上海,不仅房贷的放款周期变长,从7月下旬开始,首套房和二套房的贷款执行利率还上调了35和45个基点。
上海静安区某中介销售人员:之前正常1到2个月,基本上就可以放款了,但现在其实整个时间没办法确定,应该可能都延伸到4到5个月的时间了。所以整体的卖房周期,会拉得相对比较长。
在广州,房地产中介告诉记者:首套房和二套房的贷款利率已经分别提升到5.85%和6.05%,而这已是年内第5次贷款利率提升。在广东惠州,贷款额度紧张的情况同样存在。
广东惠州房产经纪人 梁铭铭:我们现在有很多客户,二手房放款一直没有放下来,2月份办的贷款,到现在都没有下文,催了那些银行很久,一直都说等额度,说今年额度比较紧张。
多地引入二手房指导价政策 放贷额度进一步降低
而除了放款速度普遍放慢、利率提升,很多城市还开始实施二手房指导价政策,这也进一步压低了二手房的贷款额度。
在一家房屋中介平台上,记者看到:深圳市南山区某小区的挂牌房源,价格显示为每平米90000元,这是深圳为二手房小区制定的指导价。不论房屋实际成交价格如何,银行只能按这个价格上限来核算二手房贷款额度。这也意味着,买同样的一套二手房,能贷款的最大额度普遍有所下降。除了深圳,最近一段时间,上海、成都、西安、宁波也陆续出台类似的指导价政策。
中国社会科学院金融研究所副研究员 蔡真:部分城市的放贷,按指导价来贷款,指导价是低于市场价的',实际上放贷额度就在下降。
去年底,央行、银保监会发布了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度,而根据各家银行的年报,截至去年底,在六家大型国有商业银行中,只有交通银行个人住房贷款余额占比较低,符合要求,农业银行房贷占比为32.5%,与集中度管理的上限一致,其他四家银行房贷余额占比均不同程度超标;中信、招商、浦发和兴业银行等四家股份制商业银行房贷余额占比同样全部超标;为了达到监管要求,这些银行都必须降低房贷增速。
中国社会科学院金融研究所副研究员 蔡真:6家国有银行,再加12家股份制商业银行,18家银行个人住房贷款余额占到整个个人抵押贷款业务80%多,所以对整个市场的影响还是挺大的。但是从防风险的角度来说,我们适当在这个时候减速,对整个房地产市场的平稳来讲,还是有所帮助的。
多地房贷收紧,利率持续走高2
“1月30日银行面签,5月中旬给我放的贷款。利率一开始说5.05%,1月底广州出政策,银行方面说利率要涨到5.2%,后来又说没放款的涨到5.4%,不到半年变了数次,每个月的月供压力又加大了。”一位广州购房者对经济观察报记者表示。
不过,这位购房者还是幸运的,因为没多久广州房贷利率又迎来了年内的第五次提价:首套房贷利率调整为5.85%(贷款市场报价利率‘LPR’+120BP),二套房房贷利率调整为6.05%(LPR+140BP),二套房贷利率突破“6”。这就意味着在等额本息还款方式下,无论首套房还是二套房贷款200万元,期限为30年,每月都要比以前多交一千多块,30年算下来要比以前低利率时(首套房房贷利率4.85%、二套房房贷利率5.25%)多还三十多万。
贝壳研究院数据显示,中国多数城市房贷利率持续走高,但与广州相比,北京、上海、深圳多地虽然也普遍提高了房贷利率,但并未像广州,一年内多次“提价”;而且从额度紧张度来看,广州的额度要比其它城市紧张,排队等候放款的时间也相对较长。在广州克而瑞首席市场分析师肖文晓看来,广州依然是调控的重点城市,因为从今年1-7月国家统计局发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示,广州无论是新房还是二手房环比涨幅在全国排名较为靠前。事实上,广州在今年也从资金、资质、利率等方面,多轮政策密集出台打压炒房、降预期。
年内第五次提价
8月18日,经济观察报记者从广州地区的银行确认,多家国有银行已经在以往的基础上再次上调房贷利率,首套房贷利率调整为 5.85%(LPR+120BP),二套房房贷利率调整为6.05%(LPR+140BP)。
一位农行的支行客户经理告诉记者,他们从7月中旬已经开始执行。而有的股份行“提价”更多,例如广发银行首套房贷利率调整为5.95%(LPR+130BP),二套房房贷利率调整为6.15%(LPR+150BP);光大银行首套房贷利率调整为6.0%(LPR+135BP),二套房房贷利率调整为6.2%(LPR+155BP)。
广州地区银行的额度依然很紧张,普遍的情况是额度偏少、比较紧张,需要排四个月到半年的时间,有的国有大行客户经理表示优先供应一手楼盘,二手房的额度需要等之前的放款还完之后才有。此前,记者就从广州各大商业银行了解到,广州中小型银行额度就已经非常紧张,很多银行放款时间不确定,甚至没有额度,普遍放款速度预计需要3-6个月,有的国有银行1月的申请到5月还没有批完。
就广州地区的商业银行今年内第五次上调房贷利率来看,第一次上调利率是今年一月底,当时首套房从原来最低LPR+20个基点调整为LPR+55个基点;二套房从原来LPR+60个基点改为LPR+79个基点。变更后首套房贷的利率为5.2%,而二套房则为5.44%;第二次是清明节后,农行、工行、中行三大国有行上调了广州的个人按揭房贷价格,首套房贷利率调整为最低LPR+65bp,调整后利率变为5.3%,二套房贷最低LPR+85bp,调整后利率变5.5%。
4月底5月初,广州地区包括国有大行在内的多家银行又再度上调房贷利率,首套房贷利率调整为5.40%(LPR+75BP),二套房房贷利率调整为5.6%(LPR+95BP),均较之前上调10BP。据记者此前从各大银行了解到,这次调整,股份行上调的幅度比国有大行还大,例如广发银行首套房贷利率调整为5.50%,二套房利率是5.65%;招行无论首套房还是二套房利率都是5.75%;光大银行的利率上调幅度最大,首套房贷利率调整为5.80%,二套房利率调整为6.0%。
6月25号,工行再次上调广州地区的房贷利率,此后,建行、交行和邮储等国有大行也跟随上调了广州地区的房贷利率。这已经是今年以来各大行第四次上调广州地区的房贷利率。广州地区房贷利率调整为首套最低5.40%(LPR+75BP),二套最低5.60%(LPR+95BP)上调到首套5.55%(LPR+90BP),二套5.75%(LPR+110BP)。
经过多次“调价”,记者算了一笔账,在等额本息还款方式下,如果首套房贷款200万元,期限为30年,月供将从年初的 10553.84元涨至现在的11798.82元,每月多还1244.98元;如果是二套房,月供将从年初的11044.07元升至现在的12055.38元,每月多还1011.31元。
从国家统计局发布的今年1-7月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示,广州无论是新房还是二手房环比涨幅还是比较靠前的。例如1月,广州新房环比上涨1%,二手房环比涨1.4%,均位列70城第二;2月份,二手房价格方面,广州环比涨1.0%,排在70城前四位。3、4月份,新房和二手房价格继续延续了上月的领涨态势。4月份,广州新房环比上涨1.1%,位列70城第二,二手房价格的同比涨幅也位列70城前五。广州楼市居高不下的热度引起了监管层的注意。4月,住建部约谈了广州、合肥、宁波、东莞、南通5城负责人,要求切实扛起城市主体责任,确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。
为此,广州开始从资金、资质、利率等方面,多轮政策密集出台打压楼市、降预期。4月2日,广州印发相关文件,从宅地出让、新建商品住房预售价格、人才购房、严格审查经营贷款、禁止网络平台散布上涨言论等六大方面对广州楼市进行调控,重拳整治房地产市场秩序。4月21日,广州发布新一轮楼市调控政策,要求人才买房须提供购房之日前12个月在人才认定所在区连续缴纳个人所得税或社会保险的缴纳证明,不得补缴;广州9区增值税免征年限从2年改成5年。6月,广州市地方金融监管局下发通知,要求小额贷款公司不得开展用于偿还住房按揭贷款的“过桥贷”“赎楼贷”业务,存量尽快压降、结清,不得直接或变相发放住房按揭贷款。
而后,7月广州楼市月成交量急剧下滑,至前期成交量的5成左右。8月2日,黄埔区住房和城乡建设局、广州开发区建设和交通局发布了关于取消人才住房政策的通知,意味着给广州楼市调控再次加码。
多数城市房贷利率持续走高
对比全国多个一线城市,广州的房贷利率可算得上“很贵”了。
当前北京地区的房贷市场未有上调迹象,多个国有大行及股份行均执行首套房利率为 LPR+55个基点(5.2%)、二套房利率LPR+105个基点(5.7%)标准。5月初,建行深圳市分行上调房贷利率后,工、农、中、交深圳分行也跟随调整房贷利率,首套房贷款利率上调15个基点至5.1%(LPR+45BP),二套房贷款利率上调35个基点至5.6%(LPR+95BP),8月19日,经济观察报记者致电深圳多家国有大行询问利率情况,目前未有调整。7月24日,上海首套房贷利率将从原来的4.65%上调至5%,二套房贷利率从5.25%上调至5.7%。
房贷利率能与广州“并驾齐驱”的还有杭州,其房贷利率在今年内也经历了多轮上调,新房和二手房房贷利率两个月内杭州房贷利率实现了三连涨。5月中下旬,杭州房贷利率进行了今年的第一轮上调,工行等首套房利率由原先的5.2%上调为5.4%,二套房利率由原先的5.38%上调为5.5%;6月上旬,多家银行又从首套房利率5.4%,二套房利率5.5%上调至首套房利率5.6%,二套房利率5.7%;7月2日,包括工行、建行、农业银行等多家银行又集体上调房贷利率,调整后的首套房贷利率5.9%,二套房贷利率6.0%。7月底,部分商业银行的房贷利率又进行了上调,光大、广发等银行首套房利率均为6.0%,二套利率6.1%,招商银行目前首套和二手房利率均为6.1%。
从今年二季度开始,中国多数城市房贷利率持续走高。据贝壳研究院数据显示,6月份,贝壳研究院监测的72城主流首套房贷利率为5.52%,二套利率为5.77%,比5月分别上浮5个、4个基点;重点城市首套和二套房利率水平距离2019年11月份的高点已经不远。同时,上海一些中介机构已经曝出二手房开单量大减,6月贝壳50城二手房成交量环比下降约20%。
广州克而瑞首席市场分析师肖文晓对经济观察报记者分析指出,热点城市房贷利率反弹主要影响因素有房价上涨情况、银行的房地产贷款集中度情况、信贷资源的分配调整以及调控政策等等。
2021年开始,监管决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。对不同类型的商业银行房地产贷款占比、个人住房贷款占比分别设立“两条红线”指标。中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行这五档银行的房地产贷款占比上限依次为40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%,个人住房贷款占比上限依次为32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。
今年来,住建部多次约谈热点城市,各地陆续加码限购限售,收紧房市调控。炒房、投机行为遭到严厉打击,“深房理”等民间炒房团遭联合调查,多地针对房地产市场中介也开启了专项整治,针对房企、金融机构、中介、炒房客都推出了相应的调控手段。首先严查个人消费贷、经营贷流入房市。各地金融机构开始自查排查,重点筛查四类贷款,一是非营商人员经营性贷款;二是大额的、逻辑上不具合理性的消费贷款;三是经营贷后发生按揭贷款的情况;四是全款付清购房款项同时又办理房抵贷的。用户一旦被发现利用经营贷资金买房,将会被要求立即还清贷款。
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