多地烂尾楼业主掀起“强制停贷”风

多地烂尾楼业主掀起“强制停贷”风，打响第一枪的是景德镇市恒大珑庭，随后全国各地多个楼盘业主跟进，包括武汉恒大时代新城、武汉绿地光谷星河绘、长沙新力铂园、南昌新力城、郑州名门翠园等多个项目。多地烂尾楼业主掀起“强制停贷”风。

多地烂尾楼业主掀起“强制停贷”风1

日前，一则“武汉恒大时代新城全体业主强制停贷告知书”在坊间引发热议。但这并非个例。金融投资报记者粗略统计发现，最近几个月以来，已有多个停工楼盘的业主发布了联名强制停贷告知书，涉及郑州、长沙、景德镇、武汉等多个城市。

接受金融投资报记者采访的上海市光大律师事务所高级合伙人徐军律师表示，即使开发商违反购房合同约定，业主也只能向开发商主张权利，贸然停贷将构成违反贷款合同并将承担违约责任。

多地业主“强制停贷”

辛辛苦苦购买的房子停工了怎么办？恒大时代新城项目的业主选择停止还房贷。

据了解，位于武汉市汉南的恒大时代新城的全体业主发布了“强制停贷告知书”，表示项目逾期交房数月，业主多次现场维权仍无实质进展，数千户业主决定，若该项目在限定时间(2022年8月1日)内仍未全面复工，业主将强制停还银行月供。

公开资料显示，武汉市汉南恒大时代新城2019年10月15日开盘以来，累计签约销售协议近5000份，实现预售资金40多亿元，但仍逾期交房数月，目前仍持续全面停工。

天眼查显示，楼盘开发商“武汉楚水云山农业开发有限公司”在今年6月22日已被武汉市汉南区人民法院认为“有履行能力而拒不履行”的因素，标为“失信执行人”及“限高消费企业”。今年以来，该开发商涉及多起法律诉讼，多为票据纠纷。

有媒体报道，不少业主每个月背负着房贷，还在外租房，面临巨大的生活压力，故希望要政府协调贷款银行暂缓还房贷，等交房了再继续还房贷。

金融投资报记者也注意到，业主提的是“停贷”，而不是“断供”。为进一步了解相关情况，记者申请加入时代新城业主群，但截止发稿，申请仍未通过。

值得关注的是，时代新城项目并非个例。

今年6月，江西省景德镇市恒大珑庭项目的业主多次维权无果后，发起了联名强制停贷告知书。随后，长沙新力铂园，武汉绿地光谷星河荟，郑州名门翠园、奥园悦城，南昌新力城等多地烂尾楼盘的业主也开启了联名停贷宣言。

粗略统计发现，近期有多达14家楼盘业主给官方及银行发布了全体业主强制停贷告知书，涉及4.6万业主，总房款347亿元。

金融投资报记者注意到，恒大时代新城、景德镇恒大珑庭、绿地光谷星河绘等3个楼盘的业主皆表示：多家银行在楼盘预售过程中违规放贷。

如恒大珑庭业主就指责发放房贷的银行在这处楼盘还没有获得网签和备案情况下向自己发放了贷款，“属于典型的违规发放贷款”。

购房者应谨慎停贷

楼盘业主“抱团停贷”在市场上引起轩然大波。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉金融投资报记者：“业主的诉求是清晰的，即要求限期复工，否则在办理不动产权证前将拒绝还贷，相关损失由相关部门和机构自行承担。从具体反映情况看，这些停工的楼盘面积较大，部分虽然也复工了，但属于表演式复工，并没有真正进入到完全施工的阶段。”

严跃进认为，此类项目的预售资金流向不清晰，且资金监管不到位，导致购房款不能进入到施工和工程阶段。“从这点看，相关银行或负有直接责任。”

在律师看来，房贷是业主个人与银行之间的借贷关系，也是民事关系，开发商是担保人，抵押资产是购房者购买的房屋，虽然开发项目可能因为各种原因导致停工，但业主与银行之间的借贷关系依然存在。

“尽管我们对业主充满了同情，但从法律关系和合同规定看，不建议业主贸然停贷。”成都一位不愿具名的律师表示：“贸然停贷很可能就违约了，届时不仅征信会受影响，还可能被诉到法院，得不偿失。”

徐军则进一步对记者分析：“尽管有些银行将开发商作为业主还款的担保人，但从法律关系看，业主和开发商之间的购房合同关系与业主和银行之间的按揭贷款合同关系是两个独立的合同关系。因此，即便开发商违反购房合同约定，如逾期交付房屋等，业主也只能依据购房合同向开发商主张权利。”

徐军表示，在业主与银行之间的贷款合同关系项下，除非银行发生了违反贷款合同约定的行为，致使业主有权停止向银行还贷的，否则业主做出的停止还贷行为，将构成对贷款合同的违反并将向银行承担违约责任。

对于恒大时代新城等业主提及的违规房贷问题，徐军表示：“如果是指按揭贷款，则涉及到银行向开发商发放按揭贷款的条件及期限，但这些内容通常不会在按揭贷款合同中加以约定，而是由业主在购房合同中与开发商进行约定，即体现为业主向开发商支付房款的条件和期限，只不过是由银行来代替业主完成。”

徐军透露，银行和开发商之间还会签署“银企合作协议”、“预售款监管协议”等协议，约定了银行和开发商在商品房项目开发融资、贷款、预售款监管中的权利义务。“如果银行有违反该等协议约定内容的行为，违规向开发商放贷、预售款监管不当等，银行应承担相应的法律责任。”

停贷倒逼开发商复工？

那么，多地业主“抱团停贷”能否倒逼开发商、银行及相关监管机构尽快解决逾期交房的问题？

金融投资报记者注意到，今年以来“保复工”、“保交楼”已成为房企的一项重要任务。在今年春节后的国新办新闻发布会上，时任住建部部长王蒙徽表示，坚决有力处置个别房地产企业项目逾期交付风险，要以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标。

今年初，克而瑞统计了24个重点城市2021年年末停工、延期交付等问题楼盘数量与面积。从套数来看，长沙、郑州、武汉、重庆都有2万套以上问题住房。从面积来看，长沙446万平米，重庆331万平米，武汉274万平米，郑州271万平米，昆明、广州也在140万平米以上。

在业内人士看来，烂尾房及业主停贷的原因与房地产实行预售制度有关。房企凭借高杠杆和高周转，游走在拿地、盖房、回款、还债的循环中，导致业主的预售资金总是被腾挪。然而，在“三道红线”及预售资金监管等多重调控下，房企资金链断裂，导致烂尾楼出现，业主则成为了最大的受害者。

徐军告诉金融投资报记者：“我个人认为，长期以来在商品房预售领域形成的市场架构或模式，对购房人权益保护欠妥，尤其是在房企前期开发风险防范方面，如出现停工、烂尾了怎么办？”

严跃进认为，此类事件发出了警示，各地相关部门应积极关注此类问题，并加快出台应对措施。

他建议，各级政府对于烂尾和表演式复工情况要严查，以盘摸相关项目牵涉的购房者房贷情况；积极处理好房贷断供一事，重视房屋烂尾和房贷断供的因果关系，积极梳理出贷款缓缴或其他变通的方法；关注房企不能开工的原因，为其提供帮助，尤其是要管好预售资金监管口子，确保资金用于工程建设。

多地烂尾楼业主掀起“强制停贷”风2

近日，一股“强制停贷”风在地产行业刮了起来。

全国各地多个楼盘业主发表声明称，因楼盘停工，银行违规发放贷款，资金被开发商挪用，造成无法按期收房，准备集体强制停止归还银行月供。

打响第一枪的是景德镇市恒大珑庭，随后全国各地多个楼盘业主跟进，包括武汉恒大时代新城、武汉绿地光谷星河绘、长沙新力铂园、南昌新力城、郑州名门翠园等多个项目。

被逼无奈，断供自救

以7月12日，长沙新力铂园业主们的一份《强制停贷告知书》为例。

告知书中提到，新力铂园项目原计划要在去年12月、今年6月交房，但由于开发商资金缺口7个亿左右，已于2021年7月停工至今。

告知书中表示，在过去的一年时间里，业主们已经进行了十多次现场维权，但政府态度消极，贷款银行也处处阻碍复工，维权近一年仍只有几个人处理第一批交付楼工作，其他全未动工。

面对上述情况，全体逾期未交房业主一致决定，效仿其他城市的业主们，搞“强制停贷”。

业主们无奈表示，“新力铂园迟迟未交房，我们要租房、还房贷，养娃、赡养父母，加上长沙疫情反复，大批业主失业在家，生活无比艰难，已无法承受每个月的按揭月供，如果都活不下去，我们只能铤而走险走向断供道路，饭都吃不上还在乎征信?”

从业主们的话中可以看出，若非被逼无奈，他们不会想到这招。

多个楼盘接连声明

据不完全统计，截至目前，已有景德镇恒大珑庭、郑州名门翠园、长沙新力铂园、武汉时代新城等14个楼盘发布公告，要求严查违规放贷的银行，并表示一天不复工一天不还贷。

这个名单可不短，涉及约4.6万业主，总房款约347亿，而且名单还在快速增长中......

小编大概看了一下这些烂尾楼业主的告知书，发现还是有很多共通点的。

1、烂尾时间大多都是从去年年中开始。

2、烂尾的开发商主要也是以暴雷过的民企为主，恒大、名门、新力。

3、业主申诉的重点是银行的问题。

业主普遍认为：

银行作为贷款方，为何在房子主体结构末封顶前发放按揭贷款？

为什么将按揭贷款资金违规划入非监管账户？

银行也是监管方之一，为什么没有履行资金监管义务？

按照规定，首付款和定金是要进银行的监管账户的。

按照规定，建筑不封顶，银行是不允许发放贷款的。

按照规定，开发商把监管账户的资金挪用，银行应该追回。

结果，银行没有监管到位，最后全国出现一大片烂尾楼。

现在，楼盘都停工了，交楼也成一场空，而这个时候，银行还跑出来要业主还钱，否则就是违约。

这下业主肯定不乐意啊，楼盘都停工了，凭什么还给你银行还贷，一日不复工，一日不还贷！

购房者少有胜诉

集体停贷的.事情发生后，烂尾楼业主几乎攻占各大网络平台，舆论立马引爆，各种骂声不断。

那么，作为业主们来说，“集体停贷”真的能得到法院的支持和认可吗？

有业内人士指出，按照以往的案例来判罚，法院都是判决银行胜诉，购房者必须无条件偿还贷款。

但在此前的案例中，也有过购房者胜诉的情况。

易简财经此前撰文《楼房烂尾了，开发商跑了，失业的我还要给银行还贷...》中提到，一位许先生因楼盘烂尾，拒还银行贷款，被银行起诉。

当时银行的诉求是，要求许先生继续支付贷款，否则就要冻结和扣押许先生的其他合法财产。法院一审判决银行胜诉。

许先生再次上诉后，2022年2月，嘉兴中院作出二审判决：银行败诉，许先生无需归还剩余贷款本息，所剩余欠款应由开发商归还给银行。

二审法院认为，开发商因进入破产清算程序而无法向许先生交付房屋，致使商品房买卖合同解除，许先生主张解除个人购房借款及担保合同，依据充分，应予支持，故开发商应承担剩余贷款的还款责任。

也就是说：银行要欠款，应该找开发商去要，把自己当初给开发商的贷款要回来。

这个案例也代表着，法院并非总是偏向银行，业主们也可以尝试用法律的途径合理争取自己的诉求。

不平等的开发商、银行与购房者

一直以来，烂尾楼导致的悲剧已经太多了。

在房屋买卖这件事上，表面上看购房者、开发商、银行是地位平等的交易主体，大家风险自负。但事实上，购房者和开发商，以及银行之间其实并不平等。

一方面，在现行的期房预售制度下，风险几乎都由鉴定能力最弱、承受风险能力最弱的普通购房者承担。购房者没有商谈合同的能力，更没有鉴定开发商资金情况的能力。不巧碰上自己所购楼盘背后的开发商资金断裂，项目烂尾，购房者也只能认栽。

另一方面，哪家开发商资质强？资金链健康？银行的鉴定能力毋庸置疑比普通购房者强。如果在严格审查下，银行拒绝给某楼盘放贷款，购房者自然也会提高警觉。但很多时候，银行并没有做到强监管。

当合同已签订，银行贷款已下放，意味着购房合约是购房者和开发商签署的，贷款协议是购房者和银行签署的。

如果开发商烂尾了，购房者可以选择起诉开发商，可以找开发商索赔，但这和银行没有关系，银行贷款给的是你，无论如何，购房者都要还房贷。

当下，在预售制购房中，对于普通人来说，个人所承担的风险和其得到的收益并不对等。楼盘烂尾，购房者却仍需还贷，这并不公平。

去年，仅仅是郑州就有25249套烂尾楼，是去年郑州成交量面积的29%。也就是说去年每卖出去三套房，就有一套就是烂尾楼。而这仅仅只是一个城市的情况，目前全国烂尾的楼盘非常多，如果处理不好，势必会引发更严重的后果。

多地烂尾楼业主掀起“强制停贷”风3

买的期房烂尾了，眼看着交楼遥遥无期，还需要每个月还月供，于是有的业主集体提出“停贷”。

据媒体报道，一份近日在网络热传的“武汉时代新城全体业主强制停贷告知书”显示：“武汉市汉南时代新城项目逾期交房数月，业主多次现场维权仍无实质进展，数千户业主（已售房源且未结清贷款）决定，若该项目在限定时间（2022年8月1日）内仍未全面复工，业主将强制停还银行月供。”

↑武汉时代新城项目现场。图据每日经济新闻

在房地产的冰期里出现业主“停贷”现象，似乎并不意外，特别是目前不少烂尾楼盘，出现预售监管资金被腾挪，说好的期房成了“无底洞”。在这种情况下，买房人再还贷款，既不会拿到房子，也是在继续扩大自己的损失，正所谓黄连水洗澡——从头苦到脚。

值得强调的是，最高人民法院最新修订的有关商品房贷款合同的规定：担保贷款合同作为附属合同，可以因为买房合同的解除而解除，似乎让很多买房人看到了希望。

最高法新修订的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”

通俗地说，今后不再把买房合同和贷款合同看成两个独立的合同，而是把贷款合同看成买房合同的附属合同，因为烂尾，致使买房的“合同目的”没有办法实现，那就可以申请解除买房的主合同，“皮之不存，毛将焉附”，作为附属贷款合同当然也要解除。

而且这一新司法解释已经被运用于判决中。据媒体报道，上海的许先生在嘉兴某楼盘买楼时向银行按揭贷款392万元，但是楼盘烂尾了，而且开发商也宣告破产了。许先生停止还贷，要求解除贷款合同。二审法院认为，开发商无法交付房屋致使商品房买卖合同解除，应该由开发商承担剩余贷款还款责任。

这个判决让很多既拿不到房子，又要还月供的受害者看到了希望。最高人民法院做出新的司法解释，也是理顺了基本的权责利关系。

要说明白的是，无论是最高法的司法解释，还是嘉兴的最近案例，解除贷款合同的前提是先解除买房合同，即买房人不再要房子——当然还可以进一步要求开发商退回房款（但这事实上很难了），所以解除合同方案对于买房人来说，只是“及时止损”，不是全身而退。

目前，武汉等地业主的诉求，希望以停止还贷倒逼烂尾楼重启，等于是以停贷向银行施压，而并没有要求解除买房合同。那么，这样的诉求在司法层面上恐怕难以得到法院的支持，也不属于最高法关于买房-贷款合同“二分法”的规定。

即便如此，买房人的集体“停贷”诉求，也是一个鲜明的信号：过去那种房产开发和银行高度绑定，把风险全留给期房业主的积弊，必须改改了。这也是把压力从银行传导向开发商，倒逼着房子重新开工。